Bir arsa veya arazi değerlemesinde en önemli etken imar durumudur. İmar planı olmayan alanlardaki mülkiyet parseline arazi, imar planına göre oluşmuş mülkiyet parseline ise arsa denir.
Arsa Değerleme
Arsa değerlemesi (ekspertizi) yapılırken güncel imar durumuna göre emsal karşılaştırma ve proje geliştirme yaklaşımları kullanılır.
Bu durum tespiti, arazinin fiziki durumu, topografyası, lokasyon, ulaşım, altyapı, imar ve detaylı yapılaşma koşulları vb. gibi piyasa değerini etkileyen tüm etmenleri kapsamaktadır. İmarlı arsaların değerleme işlemlerinde arazi üzerinde taşınmazın bağlı bulunduğu belediyenin uyguladığı imar planını ve yapılaşma koşullarını, arazinin topografik yapısı, sosyal ve ekonomik çevre yapısı, bölgedeki yatırım kararları ve bölgenin gelişim yönünün belirlenmesi imar planının getirdiği yapılaşma koşulları ile en verimli nasıl kullanılabileceğine yönelik tüm araştırmaların yapılması işlemi proje geliştirme hizmetinin kapsamına girmektedir.
Tarla (İmarsız Arazı) Değerleme
Arsalardan farklı olarak bazı şartları sağlaması ile tarımsal amaçlı yapılar dışında genel anlamda yapılaşma izni bulunmayan ve sadece tarımsal amaçlar için kullanılabilen arazilerdir (Tüm araziler tarımsal kullanım için uygun olmayabilir). Tarla olarak nitelendirilen mülklerin değerlemesi yapılırken imar paftası (kadastral pafta) incelenerek konumunun, büyüklüğünün ve geometrik şeklinin arazi ile uyumlu olup olmadığına bakılır. Bununla birlikte kadastral yola cephesinin olup olmadığının incelenmesi, arazinin topoğrafik yapısı, hisseli olup olmaması, tarımsal üretime elverişli olup olmadığı, ulaşım imkanları, toprak koruma kanunu kapsamında bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya böyle bir kısıtlama içinde yer alma ihtimalleri göz önünde bulundurulmalıdır. Bu bilgiler çerçevesinde değere ulaşmak için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılır. Bu yöntemle benzer özellikteki araziler seçilerek konum, büyüklük, cephe özellikleri, ulaşım olanakları, tarımsal verimliliği, arazi üzerinde ekili bir ürün olup olmama gibi etkenler de dikkate alınarak nihai değer takdiri yapılır.
Bazı hallerde arazi (tarla) değerlemelerinde tarımsal gelir değeri üzerinden de çalışmalar yapılmaktadır. Bu yöntem ile tarım arazilerinden elde edilecek yıllık net gelirin ortalama 20 yıl ile çarpılması sonucunda arazi değerine ulaşılır. Tarımsal verimliliği ve yıllık net gelir üretme kapasitesi yüksek olan arazilerin değeri de doğal olarak emsallerine oranla daha yüksek olmaktadır.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU NEDEN ÖNEMLİDİR?
Gayrimenkul değerleme raporu değer odaklı düşünülmemelidir. Taşınmazın değer takdir kısmına gelene kadar izlenilen başlıkların her biri gayrimenkulün serbest piyasadaki satıla bilirliğini, değerini ve pazarlama sürecini arttırmakta veya düşürmektedir.
Taşınmazın yer aldığı bölge/mahalle halkını ve çevresindeki diğer oluşumları ve gelişimleri tanımladığımız bölüm “konum ve çevre özellikleri, bölgenin gelişimine ilişkin analiz” başlığıdır. Bu başlıkta taşınmazın yer aldığı bölgeyi artı ve eksi yönleriyle anlatıyor ve olası riskleri belirtiyoruz.
Taşınmazın yer aldığı ana gayrimenkulün yasal yapılaşma haklarının, kat dağılımı, ana taşınmazda yer alan diğer bağımsız bölümlerin kullanım şekilleri, ana taşınmazda kullanılan malzemelerin ve taşınmazın ana taşınmazdaki konumunun belirtildiği bölüm “ana taşınmaz ve çevre özellikleri” başlığıdır. Ana taşınmazın incelemesinde sadece değerleme konusu taşınmazın bulunduğu kat değil bodrum kattan başlayarak son kata kadar kullanılan malzemeler ve bağımsız bölümlere tahsil edilmiş tüm kullanım alanları incelenmektedir.
Gayrimenkul değerleme raporlarında taşınmazın değer kısmından daha önemli olduğunu her fırsatta belirttiğimiz “değerleme konusu taşınmazın inşa özellikleri, yasal izin ve kısıtlamalar” başlıklarıdır. Bu bölümlerde taşınmazın yasal olarak kullanım hakkının verildiği brüt ve net alan, brüt alandaki iç plan tertibi, iç mekânda kullanılan malzeme özellikleri, alınan ruhsat ve iskân bilgileri, değere etki eden olumlu evraklar (örneğin enerji kimlik belgesi) ve yıkım kararı, mahkeme kararları, satışı engelleyen şerh ve hacizler gibi olumsuz tüm veriler yer almaktadır. Tüm bu incelemeler tarafsız, bağımsız, objektif ve şeffaflık ilkelerinden uzaklaşmadan anlaşılır bir içeriyle paylaşılmalıdır.
Görüldüğü gibi değerleme raporu bir taşınmazın sadece satış veya kira bedelinin tespitini değil, taşınmazın tümüyle incelenmesini içermektedir. Tüm bu incelemeler sonucunda taşınmaza serbest piyasa değeri takdir edilir. Değerleme raporu, alım / satıma konu olacak taşınmazın serbest piyasada yasal doğrular çerçevesinde işlem görmesini sağlamaktadır.
DOĞRU DEĞER
Gayrimenkul değerleme, değerin tespit edilmesi ve tespit edilen değerin raporlanmasıdır. “DOĞRU DEĞER” amacı taşımaktadır. Biz! bunun bir beklenti olmasını değil hak olduğunu savunuyoruz. Taşınmazın birden çok değeri olması serbest piyasada yaşanan gayrimenkul kaosunu daha da büyütmektedir. Farklı uzmanların aynı mülk için takdir ettikleri değer arasında, benzer mülk alımı kadar fark bulunması hiçbir durumda mantıklı açıklamayla savunulamaz
Uzmanlarımız, piyasa araştırmasını yaparken benzer mülkleri sadece internet sayfalarından değil, yerinde de ziyaret ediyor. Değerleme konusu taşınmazla benzerliklerini kendimiz tespit ettikten sonra serbest piyasadaki emsal seçilen mülkün artı ve eksileri de ayıca belirtilir. Bu işlemlerden sonra değerleme konusu mülkle aynı şerefiyeye getirilen emsal taşınmazın bilgileri raporda şeffaflık ilkesine bağlı kalınarak paylaşılır.
Hızlı Değerleme, bu çalışmayı yaparken yoğunlaştığı ilke “DOĞU DEĞER” olarak değerlendirilir. Mülkünüzün doğru değeri için biz her zaman sizin yanınızdayız.
YASAL TESPİTLER
“Gayrimenkul değerlemede en önemli konuların başında değerleme çalışmaları olarak yasal tespitler gelmektedir. Yasal tespitleri Resmi incelemeler, Konum tespiti ve Doğru yere yönelik yapılan detaylı çalışmaların uygunluğu özelinde ve entegrasyonunda düşünebiliriz.
Yaptığımız iş sadece değer belirlemek değil, değerin ait olduğu taşınmazın yerindeki konumuna ve uygunluğuna yönelik olduğunu unutmamalıyız. Ekspertiz işleminde resmî incelemelerin bir bütün halinde tamamlanması ve akabinde yerine uygun ada/parsel, ana gayrimenkul veya bağımsız ise konumunun tümüyle incelenmesi işlemlerine yönelik tamamlanır. Alım/Satım esnasında işlem gören tapunun mahallen doğru yer olup olmadığı noktasında yaşanabilecek tereddütler var ise tarafların şüphe duydukları pürüzleri sözlü yemin olarak değil de yazılı ve kalıcı dayanaklara dayandırarak ortadan kaldırmasının temel aracı “YASAL TESPİTLER“ olarak belirtilir.
Tespitlerde, gayrimenkulün o anki durumu itibariyle değerlemesinde uzmanlık alanı gayrimenkul değerleme veya danışmalık olmayan, herkesin anlayacağı basit bir yazım tekniği kullanmayı tercih ediyoruz.
Sadece taşınmazın konumunda değil bölge analizinde, yasal evrakların incelenmesinde, kullanım alanı belirtilmesinde, değer araştırmasında ve taşınmazın değerinde yasal tespiti basit ve anlaşılır şekilde sunmak için Hızlı Değerleme çatısı altında her zaman hizmete hazırız.
HIZLI SONUÇ
Genel kabul görmüş standart gayrimenkul değerleme raporlarından toplanan tüm verilerin yazılı olarak tarafınıza sunulması birkaç günde tamamlanmaktadır. Ancak yaşadığımız toplumsal düzen ve gündelik yaşam ile iş hayatının akışında her geçen gün yeni ihtiyaçlara yönelmekle beraber, durmadan enerji tüketmemize neden olmaktadır.
Simdi! oturun ve biraz dinlenenin. Doğru yerdesiniz…
Hızlı Değerleme olarak, taşınmazların değerleme tespitinde “Doğru Değer” ve “Yasal Tespit” in öneminin yanında hızlı sonuçlandırılması gerektiğinin farkındayız. Çalıştığımız uzmanlar ve şirketler bölge analizlerini uzun yıllar bölgelerinde hazırladıkları raporlar ve arşivleriyle ulaşılır kılar.
Talebinizi oluşturduğunuz süre zarfında Hızlı Değerleme sonuç için çalışmalara başlamış olmalı.